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17/10/2026 - 04h00min-
Anderson Aires

Mapa: quais cidades do RS têm maior potencial para novos empreendimentos imobiliários

Levantamento do sindicato das imobiliárias considera fatores econômicos e de desenvolvimento social e mostra atratividade distribuída entre várias regiões.

Porthus Junior / Grupo RBS - Caxias do Sul, na Serra, ocupa o topo da lista de atratividade imobiliária.

Porthus Junior / Grupo RBS

Em um cenário em que o mercado imobiliário enfrenta gargalos como juros altos, crédito restrito e endividamento da classe média, estudar o comportamento das economias locais ganha ainda mais peso na tomada de decisão do setor. Levantamento recém-lançado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Rio Grande do Sul (Secovi-RS) aponta que a atratividade imobiliária está espraiada pelo Estado. Entre os destaques estão a Serra, a Região Metropolitana, o Sul e a Região Central.

O estudo mostra que os municípios de Caxias do Sul, Canoas, Pelotas, Santa Maria e Passo Fundo ocupam o top 5 em atratividade imobiliária (veja no mapa). O levantamento do Secovi-RS leva em conta 15 variáveis divididas entre dimensões econômicas, demográficas, educacionais e habitacionais, além do Índice de Desenvolvimento Socioeconômico (Idese). O raio X, que está em sua sexta edição, passa por 496 dos 497 municípios do Estado — a capital Porto Alegre ficou de fora por ser principal alvo de investimentos em todos os padrões.

O vice-presidente de Comercialização do Secovi-RS, Rafael Padoin Nenê, afirma que as cidades que lideram o ranking se destacam pela captação de recursos, conseguindo absorver ativos de outras regiões e reter profissionais qualificados, superando alguns dos principais gargalos do Estado. Com isso, a economia se torna mais pujante e atrativa para novos empreendimentos, seja voltados para moradia, seja para outros ramos, como shoppings, comércios e indústrias, gerando receita e empregos.

— Quando há uma região que tem uma organização no sentido de ter a iniciativa privada buscando empreender, atraindo investimentos, que tem um PIB mais relevante, onde a infraestrutura e a gestão pública conversam melhor, isso faz com que algumas regiões despontem nessa questão de desenvolvimento econômico. E a construção civil está intrinsecamente ligada nisso. Esse contexto movimenta uma cadeia — explica Padoin Nenê.

O executivo destaca a importância de as cidades terem planos diretores alinhados ao seu “DNA” e à lógica de negócios, em vez de pautas ideológicas, tornando o município mais competitivo, atraente a investimentos e com planejamento urbano equilibrado. Ainda reforça que um dos maiores gargalos atuais da construção civil no Estado é a perda de mão de obra qualificada para outras regiões, destacando mais uma vez que os municípios no topo do ranking têm protagonismo justamente por conseguir manter esses profissionais.

O professor da Faculdade de Arquitetura e da pós-graduação em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) Eber Pires Marzulo destaca que a atratividade imobiliária gaúcha é impulsionada por uma rede de infraestrutura, educação e outros serviços públicos essenciais.

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Enquanto a Região Metropolitana e os polos regionais concentram a produção para moradia e investimento alavancada, outras regiões sofrem com o déficit de infraestrutura urbana consolidada e a ausência de grandes centros atratores. No caso das cidades com maior protagonismo na atração de empreendimentos, Marzulo cita o aquecimento gerado por redes de saúde e educação superior:

— A questão educacional, em geral, se articula muito com a questão da saúde. E essas grandes universidades, em geral, se articulam e acabam alimentando e melhorando as condições de hospitais ou mesmo criando hospitais para a atividade universitária.

Polos regionais

A análise de Marzulo é corroborada pelo levantamento do Secovi-RS. Santa Maria, por exemplo, que aparece na quarta colocação do ranking de atratividade, se destaca pelo número de domicílios alugados e pela quantidade de pessoas com Ensino Superior completo. A entidade destaca que essas características “ajudam a compreender seu perfil como polo regional de educação e serviços”.

O que explica a liderança dos municípios

O Secovi-RS destaca alguns dos pontos que justificam o top 5 do ranking de atratividade:

Caxias do Sul: no topo do ranking, o município demonstra força econômica, aparecendo em segundo lugar no número de empresas e de empregados formais entre os municípios analisados, e apresenta um dos maiores PIBs do Estado, como destaca o Secovi-RS

Canoas: a cidade da Região Metropolitana apresenta números expressivos, com destaque para o emprego formal, a atividade econômica e a população em idade ativa

Pelotas: tem destaque na estrutura habitacional, ocupando posições importantes tanto no número de domicílios próprios quitados quanto na população em idade ativa, segundo os responsáveis pelo levantamento

Passo Fundo: além da relevância no mercado de trabalho formal e na atividade econômica, tem uma base importante de empresas e domicílios, segundo os pesquisadores

Capacidade por padrão imobiliário

Um segundo indicador exposto na pesquisa do Secovi-RS é a capacidade e potencial dos municípios de receber empreendimentos por padrão construtivo (baixo, médio ou alto). Nessa análise, leva-se em conta o potencial de investimento de cada município, e a dimensão utilizada para essa classificação são as faixas de rendimento. Por exemplo, são classificados com potencial “forte” os municípios que apresentam resultados mais expressivos proporcionalmente nas faixas de rendimento correspondentes a esse padrão.

Nesse recorte, quando olhamos o segmento de alto padrão, o levantamento coloca no mesmo campo grandes cidades e municípios com número menor de habitantes. Por exemplo, estão no grupo de potencial forte para esse segmento cidades como Caxias do Sul, Pelotas e Santa Maria, mas também Nova Ramada e Ipiranga do Sul (veja no mapa).

— O investidor que queira focar em um perfil de imóvel de classe A, de alto padrão, também vai ser mais certeiro quando investir nessas regiões, que é uma coisa que já acontece no âmbito nacional. Então, é a mesma coisa que a gente tem que aplicar no âmbito regional — destaca o vice-presidente de Comercialização do Secovi-RS sobre como esse tipo de dado pode ser usado por empresários da construção civil.

Essa classificação não significa que o município necessariamente receberá imóveis de determinado padrão, mas, sim, que a cidade apresenta características de renda que podem favorecer a existência de público consumidor para esse tipo de imóvel.

O professor da UFRGS Eber Pires Marzulo afirma que, para converter a atratividade urbana em construção de novos empreendimentos, os municípios precisam dispor de uma boa base econômica e de infraestrutura:

— Quando o mercado imobiliário chega, ele não tende a ser ponta de lança no sentido de puxar os outros setores. Ele vai atrás do que já tem: é atraído para onde já existe uma economia mais pujante.

No ramo de baixo e médio padrão, são fundamentais a demanda demográfica e o potencial de geração de empregos, além de serviços básicos bem estabelecidos. Já no alto padrão, o perfil muda:

— O alto padrão é um imóvel basicamente voltado para o investimento. Por isso, depende da existência de estoque de terra, legislação urbana e conexões viárias consolidadas com os grandes centros. 

Na prática, o levantamento pode ajudar a identificar municípios com características favoráveis ao desenvolvimento imobiliário, mas não garante que novos empreendimentos serão viáveis. A conversão desse potencial em obras, segundo especialistas, depende de fatores como demanda, renda, infraestrutura, disponibilidade de terrenos e regras de ocupação urbana. 

Em um cenário de crédito caro e juro básico estacionado em dois dígitos, esses elementos são decisivos para que a atratividade apontada pelos indicadores se converta em investimentos efetivos.